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 登記とは何か
(1)不動産に関する登記(不動産登記とは)
不動産登記とは、簡単に申し上げて、不動産(土地・建物)に関する権利の発生や変動、消滅について、国家が管理する不動産登記簿に記載し、一般に公開することでこれらの権利関係を公示し、取引の安全や円滑化を図ろうとする制度です。

不動産登記は、一般的に「登記所」と呼ばれる法務局がその事務を取り扱っています。そして、各登記所は、それぞれ管轄区域ごとに事務を取り扱っており、たとえば、埼玉県比企郡吉見町にある不動産の登記は、さいたま地方法務局の東松山支局が管轄しています。

(2)不動産登記の効力
民法177条は、「不動産に関する物権(所有権など)の取得・喪失・変更は、登記をしなければ第三者に対抗すること(主張すること)ができない。」旨を規定しています。
この「対抗することができない」という意味について簡単な例を挙げてご説明しますと、たとえば、Aさんが自分の土地をBさんとCさんに2重に売ってしまった場合、この土地はBさんとCさんのいずれの所有となるかという問題が生じます。
この場合、当然BさんもCさんも「自分がAさんからあの土地を買ったのだから、私が所有者だ!」と主張したいところではないでしょうか?しかし、先に紹介した民法177条の規定によれば、BさんもCさんも、登記を備えていない限り「自分が所有者である。」とは主張することができないのです。
また、このことを相続の場面に置き換えてみますと、たとえばある土地の所有者が死亡し、AさんとBさんが相続人となる場合において、ABが遺産分割協議をし、Aさんがその土地を単独で相続するということになったものとします。この場合に、Aさんは、登記を備えなければ、Bさんが勝手に法定相続分どおりの登記をし、自己の相続分に相当する持分をCさんに売って登記をしてしまった場合でも、自分がすべてを相続したと主張することはできないということになります。
このように、不動産に関する登記は、いわば「早い者勝ち」といってもよい部分がありますので、相続問題などでも、話し合いがまとまったらなるべく早く登記の手続をしておくべきだといえるでしょう。
なお、登記をしなくても、物権変動の当事者(最初の例ではAさんとBさん、またはAさんとCさん)の間では、これを主張することはできますから、登記を取得し得なかった一方(BさんまたはCさん)は、相手方(Aさん)に対して履行不能や不法行為を主張して、損害賠償を請求する余地は残されます。また、2番目の相続の例でも、相続人であるAとBの間では無効を主張することができます。


 不動産の相続による名義変更の登記に必要となる確認事項
不動産の権利に関する登記は、一部例外を除き、当事者からの申請に基づいてなされます。相続による名義変更(相続登記)の場合には、その不動産を相続することとなった相続人が、その不動産を管轄する法務局(登記所)に対して登記を申請しなければなりません。
したがいまして、市役所などに死亡届や相続人に関する届けをしても、市区町村役場が登記所に対して通知をしたり、それによって不動産の登記の名義が変更されるということはありません。
不動産の所有者がお亡くなりになると、市区町村役場などから相続人に関する質問書のような書類が届きますが、これは単に固定資産税の納付書を誰宛に送付するかという程度の意味しかないので、誤解のないようにしてください。

相続による名義変更の登記を申請するためには、次の点を確認していく必要があります。

(1)相続準拠法の確認
相続の手続は、実際に相続が開始した時点(=被相続人が死亡した時)が何時かによって、影響を受けることがあります。たとえば、旧民法時代に発生した相続であれば、当時の法律の規定によって相続人や相続分が決定されますので、その準拠法となるべき法律を確認します。

(2)相続財産の確認
土地や建物の相続に関する登記手続を行うのであれば、当然、被相続人の所有する不動産がどこにどれだけあるのかを特定することが必要です。ただし、不動産の場合、被相続人が取得していたにもかかわらず、その旨の登記がなされていなかったり、逆に、他人に譲ってしまっているのにもかかわらずその登記をしていないため、被相続人名義のままの登記が残っている場合なども有りますので、注意が必要です。被相続人名義の不動産の調査は、市区町村役場の固定資産税を扱う窓口(資産税課など)でも、ある程度は調べてもらうことができます。

(3)相続人の確認
相続による登記手続を行う場合、原則として被相続人の出生から死亡までの間の戸籍や除籍、相続人となるべき者の戸籍や住民票などの書類を揃える必要があります。ご家族であれば、相続人となるべき者が誰であるかを把握されていることが多いでしょうが、場合によっては認知している婚姻外の子や養子に出た子などがいることもありますので、確認することが欠かせません。また、相続人の確認の際に取得した戸籍等は相続による名義変更登記の際に法務局に提出することになります。

(4)相続分の確認
遺言がある場合は遺言により、法定相続分による場合は法律により相続分が決まるのが原則です。遺産分割協議により変更がなされる場合でも、その前提となるべき相続分が確認できていないと、協議自体ができません。


以上の4点をすべて確認した後、はじめて具体的な相続による名義変更の登記を申請することができるようになります。

相続に関する登記手続を当事務所にお任せいただきました場合、すべての確認作業は司法書士が責任をもって行いますので、お客様が確認していただく必要はありません。

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